250 bini önümüzdeki iki yıl içerisinde yapılmak üzere 2023-2028 yılları arasında toplam 500 bin sosyal konut, 250 bin konut amaçlı arsa ve 50 bin işyerinin üretileceği ifade edildi. 608 bin liradan başlayan fiyatlarla 2.280 Lira taksitli ve 240 ay vadeli ödeme imkanıyla 2+1 konut sahibi olunacağı, proje kapsamında 3,5 milyon yurttaşımızın güvenli konutlarda yaşayacağı ve toplamda 900 milyarlık bir ekonomik hacme ulaşılacağı belirtildi. Bu proje ile kira ve ev fiyatlarının düşeceği ve vatandaşın konuta ulaşımının kolaylaşacağı belirtildi.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum basina verdigi demeclerde "TOKİ, bugüne kadar 1 milyon 170 bin konut üreterek dünyaya model oldu. 3 milyon konutu da kentsel dönüşüm kapsamında yeniledigini" ifade etti.
Teknik insanlar olarak proje ile ilgilenen yurttaslarimizi bazı hususlarda ikaz etmek vazifemiz.
1) TOKİ’nin ne kadar konut ürettiğine yönelik her resmi kurum ayrı ayrı rakam açıklasa da son 20 yılda tamamlanan her cins TOKİ konutunun 500-700 bin civarında olduğu söylenebilir. Finansman bolluğu içerisinde 20 yılda üretilen sayıya kriz ortaminda 5 yıl içerisinde yine TOKİ aracılığıyla 500 bin konut daha üretileceği iddiası ekonomik verilerle çelişmektedir.
2) Resmi verilere göre ülkemizde çalışanların %50’ye yakını asgari ücretlidir. Geniş tabanlı işsizlik oranları %22 civarındadır. Toplumun %60’ı yoksulluk sınırının altında yaşamaktadır. Türk-İş’in verilerine göre açlık sınırı 6.840 TL olup asgari ücretin üstündedir.
Yapılan açıklamaya göre %10 peşinat öngörülmektedir. En düşük konut fiyatının 608 bin lira olduğu düşünülünce 60 bin TL tutarındaki peşinatın yukarıdaki koşullarda yaşayan geniş kesimler tarafından karşılanması oldukça sıkıntılıdır. Keza konutlar için aylık taksit ödemelerinin ne zaman başlayacağı meçhuldür. Sözleşmenin imzalanmasından itibaren başlaması halinde, kira koşullarında yaşayan başvuru sahiplerinin en az 2 yıl boyunca Kira + 2.280 TL veya 3.187 TL (bugünün fiyatlarıyla) ödeyeceği anlamına gelmektedir ki bu durum, günümüz şartlarında alt-orta gelir grupları için karşılanabilir olmaktan uzaktır.
3) Bu projenin Konut fiyatlarıni ve kiraları düşürme şansı olamaz.
TÜİK verilerine göre 2021 yılı için konut üretiminde özel sektörün payı %93, kamu sektörünün payı %6, kooperatiflerin payı ise %1 olmuştur. 2023’ten itibaren her yıl 100 bin konut üretse bile mevcut sistem içerisinde kamunun payı en çok %12-16 aralığında seyredecektir. Bu oranlar tutturulsa bile piyasadaki konut fiyatlarını etkileyecek hacimde olamayacaktır.
4) Konut üretiminde özel sektörün ağırlığı olduğu ülkemizde, konut fiyatlarını etkileyen iki temel unsur bulunmaktadır. Birinci unsur inşaat maliyetleri, diğeri ise gayrimenkulün toplum tarafından bir yatırım aracı olarak görülmesidir. İnşaat maliyetlerinin Temmuz itibarıyla TÜİK verilerine göre %115 civarında artmış olması ile malzeme + işçilik maliyetlerinin düşmesi veya sabit kalması yönünde herhangi bir belirtinin olmaması konut fiyatlarını yukarı yönlü zorlamaktadır. Diğer yandan faiz ve kur üzerindeki baskılar ve diğer yatırım alanlarına olan güvensizlik az ya da çok birikim sahibi yurttaşları gayrimenkule doğru yönlendirmektedir. Bu durum da konut fiyatlarının yukarı yönlü hareketine sebep olmaktadır.
5) Planlamaya ilişkin bir başka tereddüt noktası, 500 bin konutun yapılacağı alanlar ile 250 bin konutluk arsaların yerlerdir. Bu alanlar kent bütünselliği ve afet riskleri içerisinde düşünülmesi ve planlanması gereken alanlardır.
Planlama çalışmaları, karmaşık ve zaman isteyen çalışmalardır.
Mekansal planlar hazırlanırken, fiziki, doğal, sosyal, ekonomik, demografik yapı gibi yöreye özgü güncel verilerin elde edilmesi, bunların sentezlenerek sonuçlarının plan kararlarına yansıtılması, mevcut plan kararlarının değiştirilmesi sürecinde de bu verilerin, değişikliklerin niteliğine göre güncellenmesi ve bu analizlerin ışığında karar üretilmesi gerekmektedir. Bu süreçte yerleşme bütününden kopuk, uyumsuz proje yaklaşımları yerine planlama bütünü ön plana çıkarılmalıdır. Kentsel altyapı, ulaşım planları/sistemleri ile uyumu sağlanmalıdır.
6) Bugün konut piyasasında ne yazık ki 《TOKİ Standardı》 diye bir kavram gelişmiştir. Bu kavram hem malzemede hem de işçilikte en düşük kaliteyi, en vasıfsız işleri tarif etmektedir. TOKİ bu imajı pekiştirmekten kaçınmalıdır.
Gerek planlama gerekse yaşanabilir uygun nitelikte mekanlar üretme ön hazırlık, yerel yönetimlerle iş birliği, finansman ve zaman gerektiren çalışmalardır. Ancak projenin tanıtım biçimi ve öngördüğü takvimler değerlendirildiğinde, “ben yaptım oldu” anlayışı hakim.
Sonuç olarak yurttaşlarımıza onerim; gelir ve giderini iyi hesaplamaları, saglik, kaza, işsizlik vb gibi öngörülmesi zor durumları dikkate alarak projeye yatırım yapmalarıdır.
Saygılarımla.
Filiz GÖKÇE- Inşaat Müh.
